По условию о предмете залога договор ипотеки должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать заложенное имущество. Согласно Закону Республики Беларусь «О залоге» предмет залога определяется указанием видовой принадлежности объекта. Р. Р. Томкович приводит пример российского Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которым в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого отдаваемое под залог имущество принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации, зафиксировавшего это право залогодателя.
В белорусской практике условия, размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства обычно дублируются из основного (обеспечиваемого) договора.
Иногда стороны просто отсылают в тексте договора о залоге к основному договору. Р. Р. Томкович полагает, что такая модель построения договорных отношений может повлечь за собой проблемы, поскольку суд может расценить это как отсутствие в договоре о залоге существенных условий и установить, что договор о залоге не является заключённым .
В договоре должно быть определено, у какой из сторон будет находиться заложенное имущество. Но даже при отсутствии этого условия договор не должен считаться незаключённым, поскольку императивные и диспозитивные нормы законодательства позволяют однозначно установить, у какой из сторон должно находиться заложенное имущество.
Согласно белорусскому законодательству договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Законодательство определяет место нотариального удостоверения договоров о залоге лишь в отношении договоров о залоге жилого дома (части жилого дома) или квартиры. Как правило, стороны могут обратиться за нотариальным удостоверением договора о залоге в любую нотариальную контору Республики Беларусь либо к любому частному нотариусу, а отказ от нотариального удостоверения могут обжаловать в суде.
При работе с залоговым обеспечением в виде имущества коммерческий банк сталкивается с проблемой реализации предмета залога.
Ряд вопросов вызывает использование такого способа погашения задолженности, как отступное. Затруднения вызывает вопрос закрытия кредитного договора в случае, когда должник исполнил свои обязательства, а имущество, принятое в качестве отступного, не реализовано. И. Рудько предлагает в данной ситуации оставлять кредитный договор открытым, а задолженность списывать. В таком случае при обнаружении брака и возврате имущества должнику возникает задолженность заёмщика перед банком на прежних условиях.
Другой проблемой, связанной с использованием отступного, является вопрос о расчётно-кассовом обслуживании клиента. Если клиент рассчитался по своим обязательствам отступным, реализация которого идёт медленными темпами, а затем решает перейти на расчётно-кассовое обслуживание в другой банк, в случае удовлетворения заявления клиента банк-кредитодатель теряет контроль над поступлением средств на счёт клиента. Формально клиент выполнил свои обязательства перед банком и имеет право на открытие расчётного счёта в другом банке. С другой стороны, у банка остаётся дебиторская задолженность. И. Рудько не предлагает однозначного решения описанной проблемы.
И. Рудько предлагает для соблюдения интересов банка-кредитодателя расширить в кредитном договоре перечень случаев, при которых можно обратить взыскание на заложенное имущество, дополнив содержание договора пунктом: «Досрочно взыскать в судебном порядке сумму долга и обратить взыскание на заложенное имущество в соответствии с законодательством при наличии хотя бы одного из следующих оснований:
- наличие просроченной задолженности по кредиту, процентам за пользование кредитам и штрафным санкциям;
- прекращение действия средств, которые обеспечивают исполнение обязательств кредитополучателя по настоящему договору, либо нарушение положений договора залога;
- возникновение обстоятельств, ухудшающих перспективу возврата кредита (неудовлетворительное финансовое положение, факты просроченной задолженности по кредитам банка, допущение убытков и др.);
- выявление фактов недостоверности представленных кредитополучателем документов, повлиявших на принятие решения о выдаче кредита;
- нецелевое использование кредита или его части .
Для повышения эффективности и оперативности процедуры реализации заложенного имущества российские исследователи А. В. Карпов и Л. И. Нечушкина предлагают расширить права залогодержателя в области реализации заложенного имущества следующими способами:
Актуальные статьи:
Характеристика Акционерного коммерческого банка «РОСБАНК»
Акционерный коммерческий банк (АКБ) «РОСБАНК» - многопрофильный частный финансово-кредитный институт, входящий в десятку лидеров российской банковской системы.
Уставный капитал Банка составляет 3.405.284.200 рублей и разделен на 340.428. ...
Имущественное страхование: понятие и экономическая
сущность
Имущественное страхование в Российской Федерации - отрасль страхования, где объектами страховых правоотношений выступает имущество в различных видах. Имущественное страхование охватывает практически все виды имущества юридических и физиче ...
Ипотечные агентства и брокеры
После принятия в июле 1998 года федерального закона "Об ипотеке" в России стали активно создаваться региональные агентства ипотечного кредитования, уполномоченные Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК ...