Состав единовременных сборов определяется каждым банком самостоятельно и может значительно отличаться в разных банках [25].
Для определения стоимости ипотечного кредита можно использовать методику кредитоотдачи [14]. Общая формула для определения кредитоотдачи ипотечного жилищного кредита выглядит следующим образом:
S + R - L - C
PV PV sr PV
CF = ---------,
L
sr
где CF (Credit Feedback) - кредитоотдача, или сколько прибыли приходится
на 1 руб. ипотечного кредита;
L - средний размер ипотечного кредита (субсидии), руб.;
sr
S - средняя приведенная стоимость общего долга заемщика перед
PV
кредитной организацией, руб.;
R - средние совокупные приведенные доходы при выдаче одного
PV
ипотечного кредита, руб.;
С - средние совокупные приведенные затраты на выдачу одного
PV
ипотечного кредита, руб.
Показатель кредитоотдачи указывает на реальный размер прибыли, который приходится на 1 руб. ипотечного жилищного кредита.
В настоящее время в большинстве программ на российском ипотечном рынке используется фиксированная процентная ставка.
Определяющими факторами размера ставки заимствования является кривая доходности на российском финансовом рынке, срок заимствования и риски, которые принимает на себя банк, выдающий такие кредиты.
Кривая доходности выражает стоимость заимствования средств на определенный срок, или, другими словами, показывает, сколько будет стоить рубль, занятый сегодня и возвращенный по окончании указанного срока. Она может быть построена с помощью ликвидных инструментов с разными сроками погашения, которые обращаются на российском рынке (например, ГКО/ОФЗ).
Другим фактором, определяющим размер ставки ипотечных кредитов, является срок заимствования финансовых ресурсов, которые банк привлекает (или мог бы привлечь) на рынке для выдачи ипотечных кредитов населению.
Фактор, способный повлиять на величину ставки, - кредитный рейтинг заемщика, который выражается в виде спреда к ставке суверенной кривой доходности. Очевидно, что обычный коммерческий банк будет вынужден занимать на рынке деньги дороже, чем государство или заемщик с государственным кредитным рейтингом. Это вызвано дополнительными рисками, связанными со стабильностью, капиталом банка, репутацией, финансовым положением и т.п [29].
Анализ рынка ипотечных программ, предлагаемых ведущими банками, убедительно свидетельствует, что мировой финансовый кризис вызвал неуклонный рост ставок по кредитам в течение 2008 г. К настоящему времени произошло увеличение среднего размера кредита на 25%. Это сказалось на сокращении доли потенциальных заемщиков. Вслед за средними растут и минимальные ипотечные ставки (рис. 3 - Приложение 3). Даже индекс ФОСБОРН - средневзвешенный показатель оптимальных предложений по ипотеке - с июня 2008 г. снова начал расти. За июль и август рост составил 0,18 процентных пункта по рублевым кредитам и 0,06 пункта по валютным.
По прогнозам аналитиков ФОСБОРН ХОУМ ожидается дальнейший рост ставок по ипотеке: до конца года ставки прибавят еще 0,8% и в первом квартале 2009 г. рост составит до 0,5%. Таким образом, ставки начала 2009 г. сравняются с уровнем ставок 2002 г [22].
Ставка ипотеки – ключевой фактор при выборе ипотечной программы. Финансовый кризис вынудил банки поднять ипотечные ставки до 11-19% по валютным кредитам и 13-25% по кредитам в рублях. Это очень высокий уровень ставок, приводящий к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную-тройную цену жилья и даже более. В докризисный период в России происходило бурное снижение ипотечных ставок. Эта ситуация должна повториться по окончании кризиса.
Таким образом, ипотека обычно предоставляется в валюте на срок от 10 до 15 лет, процентная ставка составляет от 10 до 15% годовых. Банк, предоставляющий ипотеку, обычно финансирует до 90% стоимости приобретаемого жилья, и заемщик должен иметь собственные средства на оплату разницы между суммой ипотечного кредита и ценой покупаемой недвижимости. Кроме этого, заемщик несет расходы по оформлению сделки по ипотеке и страхованию объекта финансирования, собственной жизни и трудоспособности.
Актуальные статьи:
Структура и управления банковскими активами
Активные операции банка составляют существенную и определяющую часть его операций. Под структурой активов понимается соотношение разных по качеству статей актива баланса банка к балансовому итогу. Качество активов банка определяется целес ...
Первые банки России
Первая попытка создания в России учреждения подобного банку была предпринята в 1665 г. в Пскове еще до формирования банковской системы в Англии. Это было обусловлено острой потребностью русских купцов в дешевом кредите в связи с ростом об ...
Компьютеризированные банковские системы БС
В настоящее время БС позволяют автоматизировать практически все стороны банковской деятельности. Среди основных возможностей современной БС, основанных на использовании сегодняшних сетевых технологий, следует упомянуть: системы электронно ...