Субъектами рынка ипотечных кредитов выступают:
1) система финансово-правового регулирования (Президент Российской Федерации, Федеральное Собрание Российской Федерации, Минфин России, Федеральная налоговая служба по финансовым рынкам, Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству), которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других связанных с ними финансовых инструментов;
2) заемщики - физические и юридические лица, получившие ипотечный кредит;
3) кредиторы - ипотечные кредитные учреждения (коммерческие и специализированные ипотечные банки и др.), предоставляющие заемщикам ипотечный кредит;
4) инвесторы - физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды);
5) компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риелторские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка).
Объектами сделок ипотечного рынка являются ипотечные кредиты и ипотечные облигации или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынках.
В целом система ипотечного кредитования означает организацию взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.
Конкретные условия жилищного кредитования также устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика. Например, величина процентной ставки по кредиту, выданному на покупку новостройки, разная на этапе строительства (инвестирования) и этапе "собственности". При покупке квартиры в строящемся объекте залогодатель-заемщик выступает инвестором и приобретает право требования доли в этом доме. Банк на этапе инвестирования подстраховывает себя завышенной процентной ставкой. Как только дом сдается и залогодатель становится собственником квартиры в нем, процентная ставка снижается до обычного уровня [31].
Предоставляя кредит, банк помимо кредитного договора в его обеспечение заключает с должником обеспечительный договор, в частности договор ипотеки. Кредитором по кредитному договору (при ипотечном кредитовании) может выступать только кредитная организация, т.е. юридическое лицо, имеющее лицензию на совершение банковских операций. При нарушении указанного требования закона договор признается недействительным [29].
Одним из основных параметров ипотечных программ банков является процентная ставка. Она определяется внутренними факторами (минимальной безубыточной ставкой размещения) и внешними условиями (уровнем рыночных процентных ставок).
Банк должен достаточно точно просчитать себестоимость ипотечных продуктов, себестоимость обслуживания клиентов, чтобы в конечном итоге сформировать корректный баланс и отчет о прибылях и убытках в коммерческих подразделениях.
Исходя из ставки привлечения ресурсов для ипотечных жилищных кредитов и себестоимости ипотечного кредитного продукта, банк определяет для себя минимально допустимую доходность каждого ипотечного кредитного продукта. Доходность является мерой привлекательности вложений в данный вид актива.
Эффективная доходность может использоваться для сравнения уровней доходности различных ипотечных кредитных продуктов между собой и с другими видами активов банка.
Эффективная доходность варьируется в зависимости от параметров ипотечных кредитных продуктов: взимаемых банком комиссий и плат, устанавливаемых для каждого продукта индивидуально, например:
- сбор за рассмотрение заявления анкеты;
- комиссии за открытие и ведение счетов (ссудного и текущих);
- плата за аренду банковской сейфовой ячейки;
- комиссия за снятие наличных денежных средств со счета клиента.
Актуальные статьи:
Медицинское страхование в Израиле
Картина медицинского страхования будет неполной, если не сказать о таком ее «чуде», как страхование в Израиле. На протяжении короткого периода страна прочно стала на ноги.
Здравоохранение Израиля - это высококвалифицированные врачи, испо ...
История государственного регулирования страховой деятельности в России
В начале 90-х годов в Российской Федерации началось возрождение национального страхового рынка, которое продолжается в настоящее время. Законодательную базу правового регулирования национального страхового рынка заложил Закон РФ "О с ...
Анализ российского рынка акций
Мировой экономический кризис весьма существенно повлиял на желание российских компаний выходить на публичные торги. В условиях неопределенности текущей и столь же неясных перспектив на будущее, мало кто осмеливается выставить свои акции н ...