Общими критериями для определения максимальной суммы кредита и расчета ежемесячного платежа по кредиту выступают ежемесячные доходы семьи (на погашение кредита используются 35 - 55% дохода), которые и определяют срок кредита.
Заемщик должен иметь постоянный источник доходов. В качестве документально подтвержденного дохода банк учитывает заработную плату по основному месту работы, по совместительству, по гражданско-правовым договорам, а также процентные доходы по депозитам в банках, доходы по ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат, доходы от сдачи в аренду движимого и недвижимого имущества (при наличии заключенных и зарегистрированных договоров аренды) и прочие документально подтвержденные доходы.
В качестве компенсирующего фактора могут быть рассмотрены: поручительство (например, работодателя), гарантии банка, залог иного имущества.
Таким образом, размер ставки и величина кредита зависят от документов, подтверждающих доходы. Если заемщик получает зарплату официально, то ему следует взять справку 2-НДФЛ с места работы за последние 2 - 6 месяцев, если же зарплата частично или полностью выплачивается неофициально, то необходимо выбрать банк, который сможет выдать кредит на основе справки о доходах в свободной форме. Банк может учесть и другие доходы потенциального заемщика - арендная плата, дивиденды, проценты - при наличии документов, подтверждающих их фактическое получение за период, запрашиваемый кредитором. Если помимо основной работы заемщик имеет дополнительный заработок, то следует иметь в виду, что далеко не каждый банк будет его учитывать.
Окончательное решение о возможности предоставления кредита и его параметрах (сумме, сроках, размере ежемесячного платежа, основном и дополнительном обеспечении и т.д.) принимает кредитный комитет банка. При этом учитываются источники и стабильность дохода заемщика, размер его первоначального взноса в оплату жилья, сопутствующие кредитной сделке затраты (по страхованию, услугам лицензионных оценщиков, нотариуса), а также рыночная стоимость покупаемого жилья и его пригодность в качестве ликвидного залога.
Срок ответа на заявку, как правило, составляет 1 - 2 недели, хотя многие банки в настоящее время обещают рассмотреть ее в течение 2 - 3 дней. В случае положительного ответа банк дает заемщику около трех месяцев на поиск квартиры. По договоренности с кредитором этот срок может быть увеличен еще на месяц.
После того как заемщик находит квартиру, ему необходимо получить на нее одобрение банка. Для этого надо предоставить кредитному учреждению следующие документы: копию свидетельства о праве собственности продавца квартиры, договор участия в долевом строительстве - если заемщик берет кредит на жилье в строящемся доме, документы из БТИ - экспликация и поэтажный план, заключение профессионального оценщика о рыночной стоимости квартиры. На рассмотрение квартиры в банках уходит до 5 дней [30].
Квартира оформляется в собственность заемщика обычно на основании договора купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита. Он выдается после регистрации договоров купли-продажи, залога и права пользования квартирой.
Заключенные договоры купли-продажи и ипотеки квартиры (и соответственно переход права собственности и залог) регистрируются в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения недвижимости, после чего кредитные средства и первоначальный взнос перечисляются на счет продавца и заемщик вселяется в приобретенную квартиру.
При выдаче ипотечных кредитов многие банки требуют страхование рисков.
Программа страхования, как правило, включает три договора: страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, страхования квартиры, страхования права собственности на нее. Страхователем по договорам страхования является заемщик, первым выгодоприобретателем - кредитор.
Каждый ипотечный банк разрабатывает свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов.
В России используются программы контрактных сбережений, получивших название семейных жилищных накопительных счетов. Так, клиент, открывая счет в банке, обязан в течение срока, установленного банком, накопить сумму, равную 30% стоимости приобретаемого жилья. Банк по истечении срока накопления предоставляет долгосрочный жилищный кредит.
Актуальные статьи:
Пассивные операции коммерческого банка с ценными бумагами
Основное поле деятельности банка - это осуществление им кредитования участников рынка. Однако долговые отношения на рынке существуют и в форме ценных бумаг. Поэтому участие банка на рынке ценных бумаг является продолжением процессов креди ...
Экономические основы валютных операций коммерческих банков РК
Для того чтобы раскрыть сущность и содержание понятия «валютные операции», необходимо дать определение основным, ключевым терминам данной темы. Прежде всего, это – иностранная валюта.
Иностранная валюта включает:
• денежные знаки в виде ...
Безопасность банковских систем
Недостаточное обеспечение надежного функционирования одного из звеньев или участников банковской системы способно вызывать серьезные нарушения и деформацию во всей финансовой системе и экономической деятельности государства [5, с. 117].
...