Сущность и основные элементы системы ипотечного банковского кредитования

Страница 3

По схеме накопительных счетов работает Сбербанк России.

Применяется также схема кредитования, основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилого помещения с правом его последующего выкупа.

Финансовая компания покупает у риелторской фирмы квартиру для заемщика банка и заключает с ним договор аренды с правом выкупа квартиры. Договор заключается на один месяц с регулярным его продлением, если заемщик своевременно вносит взносы по кредиту. Компания выступает поручителем заемщика и в случае невозврата кредита в установленные сроки погашает данный кредит за счет обратной реализации квартиры риелторской фирме.

В России основным источником средств для предоставления ипотечных кредитов являются привлеченные средства физических и юридических лиц, которые носят, как правило, краткосрочный характер. Выдача кредитов на срок 3, 5, 10 и более лет требует долгосрочных ресурсов для поддержания ликвидности банков.

Дополнительные кредитные ресурсы банки могут формировать путем выпуска ипотечных облигаций, размещаемых на рынке ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами или закладными, либо банки организуют муниципальные жилищные займы, аккумулируя тем самым деньги населения для кредитования строительства и покупки ему жилья через продажу жилищных сертификатов.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

2) право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Закладная подлежит регистрации одновременно с регистрацией договора залога.

Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника:

- приобрести квартиру (квартиры) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

- получить от эмитента по первому требованию индексированную номинальную стоимость жилищного сертификата.

С принятием Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" в России появились еще два вида ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигации с ипотечным покрытием - обеспеченные залогом ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости по этим бумагам с процентами. Владельцы облигаций имеют право на получение фиксированного процента не реже одного раза в год.

Эмиссия облигаций осуществляется только ипотечными агентами и кредитными организациями. К эмитентам облигаций Закон предъявляет определенные требования: ипотечным агентом может быть только специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и закладных.

Ипотечный сертификат участия - ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Банк выпускает ипотечные сертификаты участия, покрытием которых служат закладные по ипотеке. Ипотечные кредиты не учитываются на балансе банка. Банк становится доверительным управляющим, контролируя поступления от заемщиков и не неся рисков дефолта заемщиков.

Система ипотечного кредитования формирует ипотечный рынок: первичный и вторичный. На первичном рынке работают в основном коммерческие банки, которые выдают и продают кредиты, на вторичном рынке - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные кредитные отношения, обеспеченные ипотекой, а на вторичном рынке происходят трансформация персонифицированных закладных в обезличенные ценные бумаги и их размещение среди инвесторов.

Страницы: 1 2 3 4 5 6

Актуальные статьи:

Организация страхового дела
В условиях перехода к рыночной экономике страхование принадлежит к числу наиболее быстро развивающихся отраслей хозяйственной деятельности. Рыночная экономика и, прежде всего государственный сектор народного хозяйства, предъявляет спрос н ...

Российская страховая статистика
Зарубежный и российский опыт страхового бизнеса показывает, что сбор, обработка и анализ статистической информации являются ключевыми вопросами, связанными с обеспечением высокой эффективности страховой деятельности. Более того, качество ...

Спотовый и срочный рынки
Виды сделок с ценными бумагами на фондовой бирже можно разделить на кассовые, арбитражные, срочные и пакетные сделки. Так же по характеру этих сделок во времени РЦБ можно разделить на спотовые и срочные рынки. Например, по кассовые опера ...