Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Необходимо отметить, что ипотека, как и другие залоговые правоотношения, является строго акцессорным (добавочным) правоотношением по отношению к обеспеченному залогом основному обязательству [25, c. 27]. Акцессорность залогового правоотношения проявляется в следующем:
Во-первых, залоговое правоотношение производно от основного обязательства. Производность залогового правоотношения выражается в невозможности его самостоятельного возникновения, т.е. возникновения не в связи с обеспечиваемым обязательством.
Во-вторых, в силу п. 3 ст. 329 ГК РФ [2] недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства (соглашения об обеспечении основного обязательства залогом), и, наоборот, согласно п. 2 ст. 329 ГК РФ недействительность соглашения об обеспечении исполнения основного обязательства (в т.ч. недействительность договора о залоге) не влечет недействительности основного обязательства.
В-третьих, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства [2].
В четвертых, уступка залогодержателем прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному залогом [2].
Ипотека может быть договорной, если она возникла на основании договора, и законной. Закон, предусматривающий возникновение ипотеки, должен содержать указания на то, в силу какого обязательства и какое имущество должно обременяться ипотекой. Такие указания содержатся, например, в ст. 587 ГК РФ, где говорится, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты обретает право залога на это имущество.
Сторонами по договору ипотеки являются:
залогодатель – юридическое лицо– должник, передающая имущество в залог;
залогодержатель – банк или другая организация, принимающая недвижимость в залог.
Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке определено в ст. 6 Закона «Об ипотеке». Ипотека может быть установлена только на имущество, которое одновременно удовлетворяет следующим условиям:
- если это имущество может быть предметом ипотеки (п. 3 ст. 6 Закона «об ипотеке»);
- если это имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона «Об ипотеке»).
Исходя из положений Закона «Об ипотеке» не допускается ипотека:
- имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона «об ипотеке»);
- земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 63 Закона «Об ипотеке»);
- части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона «Об ипотеке»);
- жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74).
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется [7].
Необходимо отметить, что содержание гражданского правоотношения по договору об ипотеке имеет определенные особенности. Залогодатель остается собственником данного имущества и сохраняет право пользования им. Он вправе извлекать плоды и доходы [8]. Обязанности залогодателя заключаются в поддержании имущества в исправном состоянии, несении расходов на его содержание, в проведении текущего и капитального ремонта в сроки, установленные федеральным законом, если договором об ипотеке не предусмотрено иное [8].
Как правило, залогодатель обязан за свой счет страховать это имущество от рисков утраты и повреждения в полной стоимости, а если она превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже суммы этого обязательства. Это необходимо для защиты интересов залогодержателя, который имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано.
Актуальные статьи:
Депозитные операции, проводимые с использованием системы
"Рейтерс-Дилинг"
Указанные депозитные операции проводятся в соответствии с Положением Банка России от 5.11.02 № 203-П. Информация об условиях проведения депозитных операций с использованием системы "Рейтерс-Дилинг" (по фиксированным процентным с ...
Учет ценных бумаг в национальной депозитарной системе
В соответствии со ст. 16 Закона Украины «О Национальной депозитарной системе» учет ценных бумаг в Национальной депозитарной системе осуществляется в соответствии с нормами и правилами учета ценных бумаг, утвержденных ГКЦБФР по согласовани ...
Кредитная политика банка
Кредитная политика - это стратегия и тактика банка в области кредитных операций. Кредитная политика коммерческого банка представляет собой систему денежно-кредитных мероприятий, проводимых банком для достижения определенных финансовых рез ...