Основные проблемы, как всегда, кроются в деталях и пунктах договора. На какие детали и пункты всех подписываемых документов стоит обратить внимании заёмщику?
1. Несоответствие рекламируемых ставок реальным.
Заявленные в рекламных разворотах печатных изданий банками 10% годовых на поверку чаще всего оказываются 11% при "белой" зарплате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ, и 12% при заработках, подтвержденных косвенными данными.
2. Комиссия банка за выдачу кредита незаконна.
Расходы человека, решившего взять ипотечный кредит, не ограничиваются процентами за пользование банковскими деньгами. Банки за выдачу кредита берут комиссию, в среднем 1% от суммы кредита. Причем комиссия эта взимается немедленно, в день выдачи кредита, часто путем уменьшения суммы выданного кредита на 1%. Однако, согласно ст. 990 ГК РФ, по договору комиссии банк (комиссионер) должен совершить от имени и по поручению комитента (им становится в нашем случае гражданин) некую сделку с третьим лицом в интересах комитента. И получается, что банк от имени гражданина заключает договор о кредитовании с ипотечным залогом с самим собой, одновременно выполняя в сделке и роль комиссионера, и роль третьего лица. Банк как бы раздваивается: получая от клиента комиссионное вознаграждение за выдачу кредита, банк выступает комиссионером, а заключая за счет заемщика с самим собой договор кредитования с ипотечным залогом, банк одновременно становится третьим лицом.
Аналогичная история с комиссией за рассмотрение заявки. Если заявка гражданина кредитным комитетом банка будет удовлетворена, но обратившийся в банк гражданин деньги получать не захочет, то комиссию, уплаченную за рассмотрение заявки, никто не вернет.
3. Скрытые платежи за обслуживание счета.
В том банке, где заемщику демонстративно будут говорить о том, что у них не берется комиссия за рассмотрение заявки на выдачу кредита, а также о том, что процентная ставка по кредиту у них на 0,25–0,5% ниже, чем в других банках, весьма вероятно, будет установлена комиссия "за обслуживание счета" заемщика. Такая надуманная услуга будет стоить заемщику примерно 0,5% в год от непогашенной суммы основного долга.
4. Секретная формула платежей и бессмысленность досрочного погашения.
Как правило, первые месяцы или даже годы большую часть ежемесячного платежа будут составлять проценты, лишь незначительную часть – основной долг. Это значит, что если должник заработает денег и захочет досрочно погасить задолженность или задумает перекредитоваться в другом банке, то проценты, выплаченные гражданином банку как бы авансом на протяжении месяцев и даже лет, банк на полном законном основании не вернет. Причем банк выдаст график погашения основного долга и процентов лишь при подписании договора, когда менять что-либо поздно, а при предварительных консультациях эту секретную формулу никто не покажет. Избежать такого исхода можно, если воспользоваться схемой не с аннуитетными платежами, а с дифференцированными, когда каждый месяц погашается основной долг равными частями и проценты за пользование всем кредитом. Платежи по такому кредиту вначале достаточно значительные, а потом уменьшаются, зато заемщик точно знает, что с него не возьмут лишнего.
Если же заемщик выбрал систему аннуитетных платежей, сама возможность досрочного погашения будет иметь смысл только в самом начале, когда еще не выплачены проценты практически за весь срок пользования кредитом. Однако некоторым банкам и этого кажется мало, им нужно закабалить должника на весь указанный в договоре период. Так, например, в одном известном банке на вопрос о возможности досрочного погашения основного долга с целью уменьшения процентных платежей, сотрудник банка ответила, что "основной долг погашается в последнем платеже по кредиту". Это заставило потенциального заемщика, уже получившего к тому времени положительное решение банка по заявке, внимательно с юристом изучить текст проекта "Договора о предоставлении кредита на приобретение объекта вторичного рынка недвижимости".
В конце договора указывается, что все суммы, направленные должником на досрочное погашение кредита, "засчитываются в счет погашения последнего из непогашенных платежей, предусмотренного таблицей". А каждый ежемесячный платеж включает в себя не только сумму кредита, но и проценты за пользование кредитом. Иными словами: хотите досрочно погасить основной долг – погашайте, но только вместе со всеми будущими процентами, "путем погашения последнего из непогашенных платежей". Получается, что по условиям договора заемщик не вправе рассчитывать на уменьшение суммы процентов в случае досрочного погашения.
Актуальные статьи:
Цели, задачи и функции Центрального Банка РФ
Статус, цели деятельности, функции и полномочия Центрального банка Российской Федерации определяются Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом "О Центральном банке Российской Федерации" от 27 июня 2002 года и другим ...
Комиссионное вознаграждение
Комиссионное вознаграждение факторингового отдела складывается из двух элементов:
платы за обслуживание.
Она рассчитывается обычно, как процент от суммы счета-фактуры. Её величина зависит от объёма и структуры производственной деятельно ...
Пассивные операции коммерческого банка с ценными бумагами
Основное поле деятельности банка - это осуществление им кредитования участников рынка. Однако долговые отношения на рынке существуют и в форме ценных бумаг. Поэтому участие банка на рынке ценных бумаг является продолжением процессов креди ...