Условия программы ипотечного жилищного кредитования достаточно широки и приемлемы, существует огромное количество агентств ипотечного кредитования, банков, которые готовы осуществить ипотечные выплаты, но, тем не менее, во время оформления покупки квартиры в кредит будущие владельцы жилья могут столкнуться с некоторыми проблемами.
Рассмотрим схему получения кредита:
1. Изучение рынка и подбор подходящей программы.
Возможны различные способы: можно собирать информацию самостоятельно, практически все банковские программы по ипотеке представлены в Интернете, и информация о них регулярно появляется в прессе. Можно обратиться в риелторское агентство, где есть ипотечный отдел, и получить необходимую консультацию (как правило, она бесплатная, если заключать с агентством договор на оказание риелторских услуг). А можно обратиться к ипотечному брокеру, тогда за определенную сумму (как правило, 1% от полученного кредита) он подберет ипотечную программу, поможет оформить все документы и получить кредит.
Впрочем, в таком случае риелтора рекомендует либо банк, либо ипотечный брокер. Недостатки каждого способа очевидны: в случае самостоятельного изучения рынка тратится много времени, а информация не всегда достоверна, поскольку большую часть сведений банки предоставляют конфиденциально аккредитованным агентствам и брокерам; риелторы, как правило, берут повышенный коэффициент за совершение ипотечной сделки и могут предложить не очень широкий выбор программ, а институт независимых ипотечных брокеров у нас не очень хорошо развит, часто встречаются просто компании при определенных банках, получающие процент за проданные кредиты.
2. Подготовка документов для получения кредита.
Весьма ответственная и в то же время творческая процедура. Как показывает опыт, самостоятельно подготовить правильно документы для определенного банка довольно трудно – у всех банков есть свои правила. Агентства и брокеры, имеющие опыт работы с различными банками и часто знающие все нюансы и подводные течения, лучше знают, какую цифру написать, отвечая на длинную анкету заемщика. Но можно попробовать сделать это и самостоятельно.
3. Подача документов в банк и прохождение андеррайтинга.
Андеррайтинг – проверка платежеспособности клиента и определение максимально возможного кредита для него. Все чаще агентства заполняют заявление на выдачу кредита и кредитную анкету без присутствия своего клиента. Но в любом случае прохождение кредитного комитета – ответственная процедура, которая становится все формальнее.
4. Подбор квартиры и сбор документов.
Сбор документов, необходимых для сделки, и оценка объекта сертифицированным оценщиком происходят после того, как банк дал свое согласие на выдачу кредита. На растущем рынке это самый сложный этап, который практически невозможно совершить без профессионала. Дело в том, что банки выдвигают ряд требований к покупаемой квартире: в частности, они не кредитуют панельные пятиэтажки, дома под снос, а также требуют, чтобы квартира была свободной. Большинство квартир, появляющихся в газетах объявлений, которые подходят для ипотеки, оказываются проданными.
Дело в том, что эти объявления еще раньше появляются в профессиональных базах, и если квартира предлагается по приемлемой цене, то уже в тот же день кто-то вносит за нее залог. После этого на помещение необходимо собрать все документы и оценить его как предмет залога с помощью уполномоченного банком оценщика. Если квартира ищется через риелторское агентство, то необходимо внести залог и далее максимально быстро добираться до квартир, которые предлагает риелтор. Риэлтор сначала убеждается, что все условия (клиента и банка) выполнены. В случае одобрения клиентом квартиры риелтор вносит аванс за квартиру (часто из денег залога) и собирает на нее документы, которые отправляются на согласование к юристам банка, агентства недвижимости и страховой компании.
5. Подготовка и проведение сделки купли-продажи.
Необходимые документы для сделки – кредитный договор и закладная, договор купли-продажи, договор комплексного страхования (заемщика и приобретаемого жилья) – готовятся при взаимодействии всех заинтересованных сторон. К сожалению, клиенты банков практически ничего не могут поправить в кредитном договоре, а там встречаются очень кабальные для них условия, в том числе и по обслуживанию кредита, которые удорожают его. Самый напряженный этап сделки, который часто оказывается под угрозой, потому что продавец может выдвинуть какие-то дополнительные условия или какие-то документы окажутся оформленными неправильно. Ипотечные сделки удостоверяются нотариусом в обязательном порядке. Важный момент – проведение расчетов между сторонами: как правило, заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой счет, снимает деньги со счета и в присутствии продавца закладывает их в банковскую ячейку. Продавец получает ключи от ячейки и подписывает договор, что получить доступ к ней он может только с зарегистрированным Регистрационной палатой ("Мосжилрегистрация" в столице) договором купли-продажи. Намного реже проводятся сделки по безналичному расчету. Также неизменным атрибутом ипотечной сделки является страхование: жизни и здоровья заемщика, недвижимости от повреждения, титула (страхование от потери права собственности).
Актуальные статьи:
Спекуляция
«Спекулянт - это лицо, стремящееся получить прибыль за счет разницы в курсах финансовых инструментов, которая может возникнуть во времени. Спекулянт покупает (продает) активы с целью продать (купить) их в будущем по более благоприятной це ...
Виды факторинговых
операций
Признаки классификации и виды факторинговых услуг банков.
По территориальному признаку
Внутренний Поставщик, его клиент и банк, осуществляющий факторинговые операции, находятся в пределах одной страны.
Экспортный Поставщик, его клиент ...
Анализ коммерческого кредита в Республике
Беларусь
Кредитование экономики имеет большое значение для любой страны. И Республика Беларусь не исключение. Проанализировав в предыдущих главах сущностные вопросы коммерческого кредита, можно сказать о его важности для экономики.
Однако имеются ...